度假酒店(diàn)開發與運營


休閑度假酒店(diàn)是指位于風景區(qū)或觀光遊憩景點，結合當地觀光遊憩資源，或是城市周邊酒店(diàn)内部具(jù)備休閑設施，可(kě)提供遊客使用(yòng)以達休閑目的，且遊客中(zhōng)以度假為(wèi)目的者占大多(duō)數。目前我國(guó)的旅遊消費方式和結構開始發生改變，休閑度假的需要催生了一個巨大的市場，度假酒店(diàn)吸引了大量不同類型的企業進入，新(xīn)的度假形式也不斷出現。針對這一情況，清築嘗試對國(guó)内度假酒店(diàn)的發展進行研究和大數據分(fēn)析，并且發力打造自有(yǒu)品牌休閑度假村酒店(diàn)項目。

一、度假酒店(diàn)的系統打造

1.研究市場環境，明确市場定位

把握度假酒店(diàn)目标市場的需求特點，結合區(qū)域市場競合環境的調研分(fēn)析，明确度假酒店(diàn)的核心市場定位。在此基礎上，通過“市場-産(chǎn)品的對接關系分(fēn)析”，明确項目區(qū)未來發展主要建設的産(chǎn)品内容。

2.整合資源基礎，凸顯資源特色

度假酒店(diàn)要根據自身所在地的資源環境基礎，提煉出最有(yǒu)市場優勢的資源，并将其作(zuò)為(wèi)酒店(diàn)的最大特色予以凸顯，從而形成容易被遊客認知和接受的最直觀形象。

3.挖掘地域文(wén)化，确定主題脈絡

度假酒店(diàn)要形成自身真正的特色，必須通過挖掘酒店(diàn)所在地最有(yǒu)影響力的地域特征、文(wén)化特質(zhì)，确定一個特定的主題，以此作(zuò)為(wèi)統領度假酒店(diàn)的核心發展脈絡，營造出一種無法模仿和複制的獨特魅力與個性特征，這對于酒店(diàn)能(néng)否取得重大成功具(jù)有(yǒu)重要意義。

4.優化場地環境，營造度假氛圍

優化環境和營造氛圍是打造度假酒店(diàn)的重要内容。通過優化場地環境，以主題脈絡為(wèi)指引營造度假氛圍，能(néng)夠有(yǒu)效地提升度假酒店(diàn)的整體(tǐ)吸引力。

5.設計特色建築，構建度假載體(tǐ)

度假酒店(diàn)的建築設計要以目标市場需求為(wèi)導向，在保證經濟合理(lǐ)性的基礎上強化景觀特色；在建築選址方面，要充分(fēn)利用(yòng)闆塊的優勢資源，并根據功能(néng)需要合理(lǐ)布局，創造和諧且能(néng)夠長(cháng)時間駐留的度假環境；在建築風格方面，要着力彰顯地域文(wén)化，強調與周圍環境的有(yǒu)機融合。

6.配套休閑項目，豐富度假内容

度假酒店(diàn)休閑項目的設計以核心目标市場的休閑需求為(wèi)核心，用(yòng)特色手法演繹常規性休閑活動，并且休閑項目往往不局限于酒店(diàn)内部，而是要超越酒店(diàn)建築，讓酒店(diàn)的外在環境成為(wèi)主角，所以在度假酒店(diàn)選址時應充分(fēn)考慮總體(tǐ)環境，使酒店(diàn)成為(wèi)載體(tǐ)，而環境成為(wèi)主要“消費”對象。

7.構建生活方式，提升度假品位

生活方式是度假酒店(diàn)的最高境界，度假酒店(diàn)核心競争力的打造必須通過構建度假生活方式來實現，主要包括度假内涵的挖掘、度假環境的優化、度假載體(tǐ)的營造、休閑項目的配套，四個方面互相滲透、有(yǒu)機交融，從而形成一個完整的特色度假體(tǐ)驗。

二、度假酒店(diàn)的運營模式

1.要關注成本投入與産(chǎn)出效益的合理(lǐ)在規劃設計中(zhōng)，要從建築工(gōng)程、環境工(gōng)程等方面控制成本投入。首先應考慮度假酒店(diàn)建築的實用(yòng)性，其次才是景觀性，不要一味盲目地追求建築風格的獨特性，而忽略實際經營的有(yǒu)效利用(yòng)。

2.要構建合理(lǐ)的租售配比

酒店(diàn)的銷售模式一般分(fēn)為(wèi)常規銷售和産(chǎn)權銷售。為(wèi)降低經營風向，我們認為(wèi)在保證酒店(diàn)功能(néng)性前提下，應盡可(kě)能(néng)降低持有(yǒu)比例，按照“地塊内适建客房數量－酒店(diàn)經營最佳狀态客房數=銷售數”計算，構建合理(lǐ)的租售配比。在這種模式的帶動下，酒店(diàn)管理(lǐ)完全可(kě)以超越經營型本身，與度假物(wù)業結合起來，以客房、公(gōng)寓、商(shāng)鋪、會所别墅、會員卡含房産(chǎn)使用(yòng)權等為(wèi)主，形成一個大型酒店(diàn)帶動旅遊房産(chǎn)銷售的格局。

3.要重視整體(tǐ)發展與分(fēn)期建設的協調一方面，為(wèi)保證主題的突出、風格的協調，其開發建設必須遵循規劃的要求，堅持整體(tǐ)性的原則和理(lǐ)念；另一方面，考慮到項目投資和開發時序的因素，要注重近期建設項目的獨立性，全面開花(huā)的開發建設是不現實的，“獨立開發、滾動建設、兼顧整體(tǐ)”應該是度假酒店(diàn)建設的主導思路。

4.要重視酒店(diàn)産(chǎn)品與目标市場的對接一方面，雖然定位為(wèi)度假酒店(diàn)，但并不代表就是提供純粹的度假産(chǎn)品，而是要充分(fēn)研究酒店(diàn)所處的區(qū)位與環境，如果其市場是多(duō)元化的，就必須兼顧商(shāng)務(wù)會議等其他(tā)功能(néng)。另一方面，要根據淡旺季市場需求的變化，靈活地運用(yòng)價格杠杆進行促銷，最終實現酒店(diàn)經營效益的最大化。

5.要重視度假酒店(diàn)與旅遊景區(qū)的聯動中(zhōng)高端遊客是度假酒店(diàn)需要重點關注的市場。同時，酒店(diàn)的度假人群對旅遊景區(qū)也有(yǒu)着遊覽的需求。所以，應與所在地各主要旅遊景區(qū)建立良好聯系，實現經營上的有(yǒu)機互動，這将有(yǒu)力地促進度假酒店(diàn)的整體(tǐ)發展。